Erfpacht
Utrecht - Plan B
Danielo Sijtsma
Erfpachter in Lunetten
Laatste
update: 13 juli 2017
Veel van
onderstaand gedachtengoed is overgenomen door een groep erfpachters die een
sterk tegengeluid willen laten horen en te volgen zijn via
http://erfpacht-utrecht.nl. Wil je op de
hoogte blijven laat dit dan weten via info@erfpacht-utrecht.nl
De gepresenteerde conversieregeling 2017 is geen
oplossing voor het probleem met de meer dan 30 jaar oude voortdurende erfpacht
contracten waar wij en de gemeente mee op gescheept zitten. Er is grote
ongelijkheid tussen de 3.500 voortdurende erfpachters en de 45.000 erfpachters
die contracten hebben van na 1989. De gemeente kan direct een einde maken aan
de veroorzaakte ongelijkheid, de financiële problemen en onzekerheid door een
conversieregeling te maken op basis van het door de gemeenteraad zelf uitgesproken
“1x is genoeg”. Net als de politieke keuze in 1989 om “1x is genoeg” toe te
passen voor het eeuwig afkopen is het nu ook een politieke keuze om met een
regeling de ongelijkheid daadwerkelijk op te lossen.
Met de introductie van de AV1989
heeft de gemeente Utrecht er voor gezorgd dat voor nieuw uitgegeven grond de erfpachtcanon
eeuwigdurend wordt afgekocht. Hiermee is een ongelijkheid gecreëerd voor
bewoners aan wie voor 1989 (‘70 en
‘80) grond is uitgegeven. Deze ongelijkheid zorgt voor grote onrust onder deze
groep van zo’n 3.500 bewoners. Om sterker te staan in
de discussie over een nieuw conversievoorstel, wordt op deze website een
alternatief gepresenteerd dat niet alleen aan alle erfpachters in Utrecht recht
doet, maar ook goed uit te leggen is aan alle bewoners van Utrecht. Dit
alternatief en de hieronder beschreven inzichten bieden een oplossing voor de
ontstane ongelijkheid als gevolg van oude besluiten en moeilijk uit te leggen
regelingen uit het verleden. Lees meer in onderstaande links.
Reageren? Mail naar erfpacht@orangework.nl
(onderstaande
links lijken helaas niet te werken op alle touchscreens maar de tekst staat er
gewoon onder).
1 Brief aan de wethouder dd 27-3-2017 met oproep om
grondoorzaak te onderzoeken en op te lossen
2 Alternatief conversievoorstel erfpacht Utrecht 2016/2017–
Plan B
2.1 Stelling 1: 1 keer de grondwaarde betalen is genoeg!
2.2 Stelling 2: Coalitie stuurt aan op uitfaseren
erfpachtbetalingen!
2.3 Stelling 3: De oplossing ligt bij het bepalen van de waarde
van de erfpachtbetalingen!
3.1 Is optie 1 van conversieregeling
2003 wel zo gunstig als gepresenteerd?.
3.4 Grondwaarde tov Opstalwaarde
3.8 Samenvatting alternatief
conversievoorstel naar Stadsblad
4 Reacties op informatie verstrekt door de gemeente en andere organisaties
[Under construction]
4.1 Erfpacht-afkopen-nieuwe-regeling
4.2 Vragen en antwoorden tijdens raadsbijeenkomst 26 januari
2017 besproken
4.4 Reactie op de raadsbijeenkomst 28 maart 2017
5.1 29-3-2017 VEH vindt
erfpachtvoorstel Utrecht te duur.
1
Brief
aan de wethouder dd
27-3-2017 met oproep om grondoorzaak te onderzoeken en op te lossen
Utrecht, 27 maart 2017
Geachte heer Geldof,
Op 28 maart as. staat de conversieregeling 2016 op de agenda van de raadsvergadering. Over deze regeling en de totstandkoming daarvan is veel technisch inhoudelijk al veel gesproken en gepubliceerd, waaronder een rapport in opdracht van de Vereniging Eigen Huis dat afgelopen week verscheen. Wat onderbelicht is geweest, is dat waar het werkelijk om gaat namelijk: Hoe kan de gemeente Utrecht de ongelijkheid tussen bewoners van Utrecht waarvan de grond voor en na AV1989 is uitgegeven succesvol oplossen op een manier die recht doet aan huidige begroting van de gemeente en uit te leggen is aan alle erfpachters (voortdurend en eeuwigdurend) en alle bewoners van Utrecht.
In 1989 is ongelijkheid ontstaan tussen bewoners aan wie voor AV1989 grond is uitgegeven en bewoners aan wie dat na die tijd gebeurde. Deze ongelijkheid leidt voor een groep van zo’n 3.500 erfpachters tot grote financiële problemen met alle gevolgen van dien. De conversieregeling 2016 die in de raadsvergadering van dinsdag as. voor ligt, maakt deze ongelijkheid alleen maar groter.
Tot op heden zijn geen van de conversieregelingen succesvol geweest. Er is zeer beperkt gebruik van gemaakt, onder andere door onverantwoord hoge kosten voor de bewoners in kwestie. Ook hebben niet alle erfpachters de mogelijkheid gekregen om gebruik te maken van een conversieregeling met ‘korting’. De huidige conversieregeling 2016 op basis van ‘kortingen’ wijkt niet wezenlijk af van eerdere conversieregelingen. Daarom is er vooralsnog geen reden om aan te nemen dat deze regeling wel succesvol zal zijn voor de gemeente en voor de erfpachters.
Het is voor zowel de gemeente Utrecht als de erfpachters in deze gemeente van groot belang dat de ongelijkheid die in 1989 is ontstaan, nu echt wordt opgelost. Dat kan door een conversieregeling te maken waarvan vooraf het succes wel goed is te voorspellen en die ertoe leidt dat de voortdurende erfpacht van vrijwel de volledige groep wordt omgezet naar eeuwigdurend.
Een eerste aanzet voor de uitwerking van een dergelijke conversieregeling is in de vorm van een alternatief conversievoorstel inmiddels ook naar het hoofd Grondzaken gestuurd en naar de woordvoerders van de raadsfracties.
Ik zou het zeer op prijs stellen als u de besluitvorming over de conversieregeling 2016 wilt uitstellen en met de raad een onderzoek start naar de gecreëerde financiële ongelijkheid tussen erfpachters en het oplossen daarvan.
Met vriendelijke groet,
Danielo Sijtsma Msc.
Erfpachter in Lunetten
e: danielo.sijtsma@orangework.nl en erfpacht@orangework.nl
m: 06 21679922
Toelichting op het verloop van de erfpachtregelingen (1961 – 2016)
- In 1961 is in Utrecht een politieke keuze gemaakt voor het uitgeven van grond op voortdurende erfpacht op basis van (half)jaarlijkse canonbetalingen;
- In 1983 is de politieke keuze gemaakt om grond uit te geven op 50 jaar afgekochte voortdurende erfpacht. Het was toen al duidelijk dat grond uitgeven op basis van jaarlijkse canonbetalingen niet goed was voor Utrecht.
- In 1989 volgde de politieke keuze om helemaal van voortdurende erfpacht af te stappen en alleen nog grond met eeuwigdurend afgekochte canon uit te geven. Hiermee heeft Utrecht in feite besloten dat het werken met voortdurende erfpachtcontracten geen goede manier is;
- Op dat moment is ook de ongelijkheid ontstaan tussen bewoners aan wie voor AV1989 grond is uitgegeven en bewoners aan wie dat na die tijd gebeurde. Voor deze situatie is destijds helaas geen oplossing bedacht; dat heeft ertoe geleid dat de eerstgenoemde groep in de loop der jaren veel meer heeft betaald aan canon aan de gemeente dan op grond van het beleid in 1989 verwacht kon worden en dat de komende jaren ook zal blijven doen; een eerste poging om dit ‘teveel’ aan het einde van het tijdvak te kwantificeren leidt tot een factor 2,5x de grondwaarde (aan het einde van het tijdvak!).Terwijl dit voor eeuwigdurend afgekochte canon sinds 1989 1x de grondwaarde aan het begin van het tijdvak is.
- Conversieregelingen in deze periode, ook die van 2003, zijn nooit succesvol geweest. Dit had mogelijk voorspeld kunnen worden omdat de opstellers van deze regelingen vooraf geen schatting wilden of konden maken van het succes van deze regelingen. Dit zelfde gebeurt nu met de Conversieregeling 2016, er wordt namelijk aangegeven dat er geen inschatting gemaakt kan worden van het succes van de regeling en het moment van inkomsten voor de gemeente.
- Rest de politieke keuze om een conversieregeling 2017 te maken die de ongelijkheid oplost, de rust terug brengt bij deze groep bewoners, en het moment van inkomsten voor de gemeente helder vastlegt.
Zie ook Erfpacht Utrecht Raadsvergadering 28 maart 2017 ds1.pdf
2
Alternatief
conversievoorstel erfpacht Utrecht 2016/2017– Plan B
Begin maart 2017 hebben we dit
alternatief conversievoorstel naar de woordvoerders in de gemeenteraad
gestuurd:
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
|
Subject: |
Alternatief
conversievoorstel |
|
Date: |
Tue, 7 Mar 2017 16:52:05 +0100 |
Geachte woordvoerders,
Naar aanleiding van o.a.
de RIA van 2 febr. 2017 geven wij u het volgende in overweging:
2.1
Stelling 1: 1 keer de grondwaarde betalen is genoeg!
Dat is het politieke standpunt dat breed gedragen wordt binnen de Utrechtse
gemeenteraad als het gaat om erfpacht. Het gemeentebeleid van voor 1989,
waarbij met jaarlijkse canonbetalingen of 50 jaar afgekocht, de volledige
grondwaarde vaker opnieuw betaald moest worden, is politiek achterhaald.
Daarmee vormt deze stelling één van de, zo niet het belangrijkste uitgangspunt
voor het opheffen van de ongelijkheid tussen erfpacht van voor en na AV1989.
2.2
Stelling 2: Coalitie stuurt aan op uitfaseren erfpachtbetalingen!
Dit betekent dat de politieke wil aanwezig is om van ‘grondwaardevermeerdering
ten gunste van de gemeenschap’ naar ‘grondwaardevermeerdering ten gunste van de
woningeigenaar’ te gaan. Laat die waardevermeerdering nu juist in de hele
discussie over de Conversieregeling 2016 met de betrokken burgers, niet aan de
orde zijn gekomen. Er is gesproken over WOZ waarde, bloot eigendom, coulante
kortingen etc. Maar de vraag: Welke
waarde vertegenwoordigen de gelden die zijn betaald in
het kader van erfpacht en wat brengen ze op in de toekomst? is niet of
nauwelijks besproken.
2.3
Stelling 3: De oplossing ligt bij het bepalen van de
waarde van de erfpachtbetalingen!
In bijgesloten PowerPoint
wordt dit onderbouwd en in de Excel
sheet zijn 3 rekenvoorbeelden uitgewerkt. Hierbij wordt de waarde van de
erfpachtbetalingen afgezet tegen de grondwaardeontwikkeling. Uit de
rekenvoorbeelden blijkt dat de gemeentelijke kas de afgelopen 40 jaar
aanzienlijk geprofiteerd heeft van de bijdragen van 1% van haar inwoners. De
projectie van de rekenvoorbeelden in het rekenmodel naar de toekomst, leert dat
zowel in het geval van canonbetaling, als bij 50 jaar afgekocht, de grondwaarde
ruimschoots betaald is bij einde tijdvak.
Bij deze het verzoek om de rekenvoorbeelden door
de ambtenaren Grondzaken te laten toetsen en – zo nodig – door te rekenen voor
alle erfpachtbetalers. Op basis van dit inzicht kan een voorstel tot conversie
gemaakt worden waarbij in principe einde tijdvak gelijk staat aan eeuwigdurend
afgekocht.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
3
Verdere bespiegelingen
In bovenstaand alternatief
conversievoorstel is een aantal zaken nog niet belicht.
3.1
Is optie 1 van conversieregeling 2003 wel
zo gunstig als gepresenteerd?
In de slides zijn twee situaties genoemd (B1 en B2), in de excelsheet
staat een 3de situatie (B3) uitgewerkt. Hierin is te zien dat diegene die in
2003 van optie 1 gebruik heeft gemaakt aan het einde van het tijdvlak meer
heeft betaald dan diegene die de jaarlijkse canon betaalt. Dit geeft aan
dat de regeling 2003 optie 1 wel voordelig leek maar dat niet was.
3.2 Bewoners die eerder ongunstig afgekocht hebben moeten gecompenseerd
worden als er nu een echt gunstige regeling komt
Dit beperkt zich tot het handjevol afkopers die van de
conversieregeling 2003 optie 3 gebruik hebben gemaakt. De ambtenaar die de
conversieregeling 2016 presenteerde heeft dit aantal bevestigd. De
berekening B3 geeft aan dat de gebruikers van 2003 optie 1 ongeveer evenveel
hebben betaald als de jaarlijkse canonbetalers bij het einde van het tijdvak.
Hierdoor kan worden gesteld dat met zeer beperkte kosten voor compensatie dit
alternatieve voorstel uitgelegd kan worden aan alle bewoners van Utrecht.
3.3 De benadering van conversie obv WOZ, Grondquote+vermeerdering stamt pas uit 2003 en is niet
houdbaar
Uit het 'RAPPORT WERKGROEP ERFPACHT, GEMEENTE UTRECHT d.d. 21 juni 2002'
begrijp ik dat het bepalen van de grondwaarde dmv een op de WOZ gebaseerde formule is voorgesteld
omdat dit voor de gemeente goedkoper is dan het laten taxeren van de grond
zoals dit in de eerdere conversieregelingen was beschreven. Dit besluit uit
2003 zorgt er mede voor dat er zo verschrikkelijk veel weerstand is tegen de
methode toegepast in de conversieregeling 2016. De in 2003 geïntroduceerde
methode kan nooit de basis zijn voor een wel succesvolle regeling. Omdat het om
een zeer beperkte groep bewoners gaat en het aantal varianten ook beperkt is,
moet het mogelijk zijn om weer terug te gaan naar een methode op basis van een
prijs per m2. Dit komt ook veel dichterbij de manier waarop nu grond uitgegeven
wordt en is alleen daarom al beter uit te leggen aan betrokkenen.
3.4 Grondwaarde tov Opstalwaarde
Bij de bepaling van de huidige grondwaarde wordt aangenomen dat de grond een
steeds groter deel gaat uitmaken van de waarde van het totaal = grond + opstal.
Hierop zijn ook de genoemde grondquotes gebaseerd. In het boek 'Economische
grondslagen van grondbeleid' van de Universiteit van
Amsterdam wordt uitgelegd dat de grondwaarde + opstal een waarde
vertegenwoordigt die gelijk is aan de te verwachte economische inkomsten.
Verder wordt uitgelegd dat grond niet veroudert en daardoor zijn economische
waarde behoudt. Opstal daarentegen veroudert wel en
verliest daardoor zijn economische waarde. Een voorbeeld: een kantoor wordt
gebouwd op grond. Voor het kantoor ontvangt de eigenaar huurinkomsten. Maar na
een periode veroudert het kantoor en kan er steeds minder huur gevraagd worden.
Op een gegeven moment gaan de inkomsten naar 0 en zal het kantoor gesloopt
moeten worden. Op dat moment is de waarde van de opstal 0 en wordt de totale
waarde bepaald door de grondwaarde. Dus aan het begin geldt: totale waarde
= grondwaarde + opstalwaarde. Aan het eind geldt: totale waarde = grondwaarde +
0.
In onze situatie stijgen de huurprijzen van onze
woningen nog steeds en daarmee de economische waarde van de opstal. Er is
immers geen sprake van verminderde economische inkomsten. Hierdoor kan niet
verdedigd worden dat in onze situatie de grondwaarde substantieel omhoog gaat
ten koste van de opstalwaarde.
3.5 Boekwaarde naar 0 euro
In bijlage VIII van het 'RAPPORT WERKGROEP ERFPACHT, GEMEENTE UTRECHT d.d. 21
juni 2002' staat: de boekwaarde van 50 jaar afgekochte canon = 0 euro. Verwacht
men na de 50 jaar geen inkomsten meer? Voor de canonbetalers wordt wel een boekwaarde
aangegeven, een boekwaarde gelijk aan de grondwaarde. Ervan uitgaande dat bij
50 jaar afgekochte canon de boekwaarde naar nul gaat, moet ook bij jaarlijks
afkopen van de canon de boekwaarde naar 0 gaan. Dit zou betekenen dat aan het
einde van het tijdvak van 50 jaar voor zowel 50 jaar afgekochte canon als voor
jaarlijks afgekochte canon de boekwaarde 0 is. En dit betekent dan weer dat er
aan het einde van het tijdvak geen boekwaarde meer is en er dan ook minimaal
voldaan is aan ‘1x de grondwaarde betalen is voldoende’. In werkelijkheid
hebben de canon betalers meer betaald dan diegene die voor 50 jaar heeft
afgekocht.
3.6
Afkoopsommen
In het alternatief conversievoorstel gaan we er vanuit dat aan het einde tijdvak
de waarde van de betalingen meer is dan ‘1x de grondwaarde’. Dit betekent
vervolgens dat er geen afkoopsommen meer nodig zijn. Als de gemeente niet wil
wachten tot het einde van de tijdvakken en de mogelijkheid wil hebben om nu al
canonbetalingen binnen te halen, kan er in de conversieregeling een
afkoopregeling worden opgenomen voor de jaarlijkse canonbetalers, waarbij de canonbetalingen tot einde tijdvak worden
afgekocht met een aanzienlijke korting. Zonder die korting zullen weinig mensen
gebruikmaken van deze mogelijkheid en zal de gemeente geen vervroegde inkomsten
krijgen.
3.7 Canon is geen huur
Het vergelijken van canon met huur zorgt voor veel verwarring waardoor de kern
van de discussie gemist wordt. Aan de redactie van het Stadsblad en op Facebook
in de Erfpacht Utrecht groep (https://www.facebook.com/groups/ErfpachtUtrecht/permalink/645833035602850/)
heb ik daarover geschreven:
Op de site van de
gemeente (https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/wonen/erfpacht/)
staat het begrip erfpacht in de eerste paragrafen goed omschreven. Erfpacht
betekent dat een bewoner betaalt voor het gebruiksrecht
van de grond, niet voor de grond
zelf. Er is geen verschil tussen erfpachtcanon die per jaar wordt betaald,
erfpacht die voor 50 jaar is afgekocht en erfpachtcanon die eeuwigdurend is
afgekocht. Betalers van erfpachtcanon kopen het gebruiksrecht per jaar af. Bij
50 jaar afgekocht is dat voor 50 jaar, bij erfpachtcanon die eeuwigdurend is
afgekocht is dat dus voor altijd. Alleen bij het omzetten van erfpacht naar vol
eigendom komt grond in eigendom. Bij erfpacht is nooit sprake van grond huren
of grond kopen. Een vergelijking met huren of kopen zorgt voor verwarring en
moet dan ook niet gemaakt worden.
3.8
Samenvatting
alternatief conversievoorstel naar Stadsblad
Naast ‘canon is geen huur’ heb ik in de reactie naar het Stadsblad op de
volgende manier de alternatieve conversieregeling beschreven:
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
De gemeente heeft met het opstellen van AV1989
vastgelegd dat in Utrecht 1x gebruiksrecht afkopen (= erfpachtcanon
eeuwigdurend afkopen) voldoende is. Voor alle grond die na 1989 is uitgegeven, is de canon eeuwigdurend
afgekocht voor een bedrag dat gelijk is aan de grondprijs. Als gevolg hiervan
is de situatie ontstaan dat bewoners aan wie voor 1989 (‘70 en ‘80) grond is uitgegeven, veel vaker dan 1x voor
het gebruiksrecht betalen. Deze ongelijkheid zorgt voor onrust onder deze groep
van zo’n 3.500 bewoners. Omdat de gemeente in 1989 is
afgestapt van de toen geldende voorwaarden, kunnen nieuwe conversieregelingen
moeilijk worden gebaseerd op deze ‘oude’ voorwaarden en regelingen (met een
eventuele korting).
Wat kan de
gemeente wel doen om de ongelijkheid op te lossen:
1. Bepalen hoeveel de bewoners aan wie voor 1989 grond is uitgegeven
betaald hebben aan erfpacht en
2. Bepalen hoe dit bedrag zich per erfpachter verhoudt tot ‘1x het
gebruiksrecht afkopen’.
De uitkomst hiervan zal in de meeste gevallen zijn dat
de betreffende bewoners meer hebben betaald aan het einde van het huidige
tijdvak dan het bedrag voor ‘1x het gebruiksrecht afkopen’. Belangrijk hierbij
is dat ‘1x het gebruiksrecht afkopen’ gelijkstaat aan het betalen van de
grondwaarde in euro per m2. Dit is immers het bedrag dat de gemeente
ontvangt bij nieuw uitgegeven grond voor het eeuwigdurend afkopen van de canon.
Dit bedrag kan onafhankelijk van eerdere regelingen bepaald worden.
Met deze
benadering kan de gemeente een conversieregeling maken die transparant en goed
uit te leggen is aan iedereen: bewoners die per jaar erfpachtcanon betalen,
bewoners die de erfpacht voor 50 jaar hebben afgekocht, bewoners die erfpacht
recent of langer geleden eeuwigdurend hebben afgekocht en overige bewoners van
Utrecht.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
4
Reacties op informatie verstrekt door de gemeente en
andere organisaties [Under construction]
In dit hoofdstuk zullen reacties en inzichten
op dat wat er door de gemeente is gepubliceerd geplaatst worden.
4.1
Erfpacht-afkopen-nieuwe-regeling
De gemeente werkt aan een nieuwe
regeling om erfpacht af te kopen. Deze nieuwe afkoopregeling is gunstiger dan
de huidige regeling. We willen erfpachters die nu nog terugkerende betalingen
moeten doen voor erfpacht, tegemoet komen.
https://www.utrecht.nl/wonen-en-leven/wonen/erfpacht/erfpacht-afkopen-nieuwe-regeling/
[hier hoort inhoudelijk commentaar
op de antwoorden]
4.2
Vragen en antwoorden tijdens raadsbijeenkomst 26
januari 2017 besproken
het volledige
overzicht van vragen en antwoorden dat 26 januari
2017 tijdens de raadsbijeenkomst is besproken (document 'Vragen en
antwoorden conversieregeling 2016 compleet' onder agendapunt 2, Vaststellen
Conversieregeling 2016).
[hier hoort inhoudelijk commentaar
op de antwoorden]
4.3
Reactie op VEH/RIGA rapport “Eeuwigdurende erfpacht in
Utrecht, de conversieregeling 2016 onder de loep”
Op verzoek van de Vereniging Eigen
Huis heeft het RIGO op 22 maart 2017 het rapport ‘Eeuwigdurende erfpacht in Utrecht, de
conversieregeling 2016 onder de loep’ opgeleverd.
Inderdaad weer stevige kost. Het
rapport geeft heel goed aan wat er (niet) goed is aan de Conversieregeling
2016. Het is een heel degelijk antwoord op de vraag die door VEH aan het RIGO
is gesteld: beoordeel de Conversieregeling op haar merites. Het rapport geeft
een heldere technische onderbouwing van de problemen met de regeling.
Helaas geeft het rapport geen antwoord op de vraag die mijns inziens gesteld had moeten worden: Hoe kan de gemeente Utrecht de ongelijkheid tussen voor en na AV1989 succesvol oplossen. Dit zou een mooie vervolgopdracht voor het RIGO kunnen zijn.
4.4
Reactie op de raadsbijeenkomst 28 maart 2017
[hier volgt na de vergadering
inhoudelijk commentaar]
5
In het nieuws
5.1
29-3-2017
VEH vindt erfpachtvoorstel Utrecht te duur.
Zie mijn reactie onder
dit bericht: http://www.rtvutrecht.nl/nieuws/1593167/